澳洲联邦政府公布了2026-27财年预算案，其中最受关注的核心内容，是围绕房地产投资税制的一系列大规模改革。这些调整主要集中在负扣税（Negative Gearing）政策和资本利得税（Capital Gains Tax, CGT）优惠，其影响范围广泛，不仅限于房地产市场，也将波及其他投资领域

根据预算案文件，现行的房地产负扣税政策将从2027年7月1日起发生重大变化。负扣税政策长期以来是澳洲房地产投资的核心吸引力之一，它允许投资者用投资物业产生的亏损（例如，贷款利息、物业费等支出高于租金收入的部分）来抵扣其其他收入，如工资收入。

具体改革内容如下：

 从2027年7月1日起，只有购买“新建住宅”作为投资物业，才能继续享受现有的负扣税待遇，即投资房产生的亏损仍可用于抵扣其他收入。

对于在预算案公布之后购买的“二手房”投资物业，投资者未来将不能再用租金亏损抵扣工资收入。相关亏损只能用于抵扣未来的房产租金收入，或者在出售物业时抵扣资本收益。

 为了平稳过渡并保护现有投资者的权益，政府设置了“祖父条款”。凡是在2026年5月12日晚7点30分预算案公布前已经持有的投资房，其现有的负扣税安排将继续保留，直到该房产出售为止。此外，在预算夜之后、2027年7月1日正式实施前购入的部分物业，仍可暂时继续使用现行负扣税规则。

值得注意的是，此次负扣税改革将不影响商业地产，仅针对住宅物业投资。

本次资本利得税（CGT）优惠进行了近二十多年来最大幅度的调整。资本利得税是对出售资产（如房产、股票等）所获得利润征收的税费。

现行制度： 目前澳洲税制规定，个人持有资产超过12个月后出售，可享受50%的CGT折扣。这意味着，只有资本增值的一半需要被纳入应税收入。

·新模式从2027年7月1日起： 政府将取消这一统一的50%折扣制度，改为“按通胀指数调整成本基数”的新模式。也就是说，未来资本利得税将主要针对扣除通胀后的“真实收益”征税。例如，如果一项资产以100万澳元购买，几年后以150万澳元出售，而同期通货膨胀导致购买力下降了20万澳元，那么只有150万减去100万再减去20万（即30万澳元）的部分才会被视为应税资本收益。

政府还将引入30%的资本利得最低税率，以限制通过收入安排等方式降低税负。

对于已经持有资产的人，政府也设置了过渡安排。新的CGT规则只针对2027年7月1日之后新增的资本收益部分生效，此前已经形成的资产增值不受影响。

 对于投资新建住宅的人，政府提供了一项特殊选择：未来出售时，可以在“旧版50%折扣”与“新通胀指数法”之间二选一。这为新建住宅投资者提供了更大的税务灵活性。