澳洲房产圈迎来历史性消息，备受争议、反复打满补丁的住房投资税制改革，正式在参议院闯关成功。

工党政府推出的负扣税、资本利得税改革法案，依靠绿党支持，最终35票赞成、25票反对顺利通过。此前反对党全程阻挠辩论，政府直接启用议会“断头台”机制压缩讨论时间，强行落地表决，没有任何意外，整套政策将按计划在2027年7月1日生效。

结合当下澳洲楼市现状给大家拆解，现在悉尼、墨尔本房价已经连续多月回调，拍卖清盘率持续走低，投资客入场意愿明显降温，而这次税改会进一步重塑市场格局。

先说核心两大新政：

第一，负扣税大幅收紧。明年7月之后，只有新建住宅、部分政府保障住房项目，才能享受租金亏损抵扣工资收入的福利；未来新入手的二手投资房，亏损只能抵扣房产自身收益，不能再冲抵个人薪资，过去几十年靠二手房产减税的投资套路直接失效。

第二，资本利得税全面调整。沿用多年的资产增值50%折扣取消，替换成通胀指数计税，同时设置30%最低有效税率，投资房、股票、商业资产全部适用。不过政策留足缓冲补丁：中小企业、合规初创企业、酌情遗嘱信托全部豁免，5月12日前持有的存量房产也受祖父条款保护，不受新规约束。

站在当前市场看，影响分三类人群：

存量老投资人基本不受冲击，大概率会继续持有房产，减少抛售；

想入手二手物业的新投资者，税务成本大幅上涨，需求会持续收缩，短期进一步压低首府城市二手房热度；

新房开发商、新建住宅投资者反而迎来政策红利，税收优惠完整保留，市场资金会向新房倾斜，利好住房新增供应。

官方测算这套改革未来两年会小幅拉低全国房价约2%，长期缓解自住购房压力，但短期二手房交易会明显降温。